2022中国房地产估价年会嘉宾观点摘要

观点摘要：（1）估价机构生存发展的外部环境较快地发生了重大变化，一方面我国经济增长模式由高速增长、追求规模阶段，进入高质量发展、追求效益阶段；另一方面我国房地产市场和房地产业转型升级，由开发建设阶段转向投资运营和证券化阶段。估价机构要像生物适应环境那样，随着环境的变化而演进。（2）未来仍然是“估价无处不在”，更多的估价业务，是“真刀真枪”的估价，不再是“装模作样”的估价。从长期来看，是估价供给创造估价需求，要不断发掘、激活和引导新的估价需要,着力于通过估价为人们带来好处（收益）、减免损失、防范化解风险。（3）估价机构需要在思想观念上，从以下两大方面来做好准备：一是估价需要从“单一”到“并举”，并要从粗略到精细，包括“估价＋咨询”“法定评估＋自愿评估”“鉴证性估价＋咨询性估价”“价值评估＋租金评估”“价值评估＋价值提升＋价值损失＋价值分配”“现时性估价＋回顾性估价＋预测性估价”“服务于机构（ToB）＋服务于个人（ToC）”“住宅估价＋非住宅房地产估价”“增量房地产估价＋存量房地产估价”“交易估价＋运营管理估价”“城市房地产估价＋农村房地产估价”等11个方面。其中，不良资产处置、城市更新、保障性住房、盘活存量资产等是估价业务转型重点领域。二是要寻找、培育并逐渐突显估价机构的正确的核心竞争力。（4）未来估价机构有适合少数大机构的综合性发展及适合广大中小机构“专精特新”发展两种主要方向。

观点摘要：（1）房地产估价市场伴随改革而生，在发展过程中存在一些问题，如留存商业思维、危机意识淡化、专业技能不一、粗放经营等，但同时行业也积累了积极宝贵的经验，为今后规范发展奠定了牢固的基础。（2）当前房地产估价市场严重萎缩，难以支撑所有机构生存。估价机构需重视估价质量，改变经营模式，防范估价风险，挖掘估价需求，不断提升市场服务能力。（3）对提升房地产估价市场服务能力的要求：一是传统业务规范，报告实际使用效果良好；二是新兴业务精准，能够引导行业持续发展；三是估价创新科学，不断输入市场服务活力。（4）估价市场创新可分为经营思路转变革新、基本技能完善更新、估价参数确定创新、估价业务项目创新四个类别。估价创新应注意两个问题：一是创新要重视估价依据和实用性；二是行业组织采取有效措施鼓励创新。

观点摘要：（1）党的二十大报告提出，深入实施区域协调发展战略、区域重大发展战略、主体功能区战略、新型城市化战略以及实施城市更新行动等一系列工作，为房地产估价行业构建发展新格局指明了方向。（2）面对百年未有之大变局及国际国内宏观经济形势变化，房地产估价机构可聚焦绿色发展、存量资产盘活、城市更新、乡村振兴等领域，积极拓展咨询顾问业务，把握发展新机遇；同时以服务于现代企业“全生命周期”为主导，以服务于政府监管和资源配置为长期引导，以项目策划与落地实施为重要抓手和路径引导，助力传统业务提质升级。（3）房地产估价行业应积极探索管理创新，构建技术、市场、风控、信息化、组织、文化“六位一体”经营管理体系。

观点摘要：（1）调整期城市更新面临老项目停滞、谈签难、新项目推进难等问题。（2）城市更新估价业务发展趋势：一是估价行业将以“大咨询”为主的大方向发展，提供“保姆式”一站到底的项目全流程服务；二是估价咨询业务市场出现“白热化”的内卷现象，规模较大、资质较好、服务评价较高、专业水平较高的估价机构将越来越向头部企业发展，反之将面临行业“洗牌式”淘汰风险；三是今后一段时间内估价业务的委托方将以国有企业为主。（3）房地产估价行业在调整期面临单一传统估价服务出现瓶颈、城市更新估价业务减少、估价机构收费难等挑战。未来，估价行业应综合培养复合型技术人才，提升服务工作质量，估价机构应拓展业务类型，深入挖掘市场需求，注意防范城市更新业务风险。

观点摘要：（1）房地产估价行业发展应转变附着于传统房地产开发与快速城镇进程的旧路径，探索植根城市生长发展与功能需求持续完善的新路径。（2）房地产估价行业发展新路径应坚持人本导向，回归人的视角，服务人的需求；坚持以产业为基，实现有产有城有人的融合发展；坚持资本向善，引导资本投向社会真正需要的领域。（3）房地产估价行业升级发展需拓宽国内与国际宏观视野，加强思维转变与能力提升，合理选择服务模式与业务拓展路径。（4）房地产估价行业在新时期城市发展全景中面临产业升级、要素链接、社区深耕等发展机遇。

  高喜善

观点摘要：（1）随着产权界定、价格评估、流转交易、抵押担保等服务和制度建设的逐步成熟和完善，实现集体土地要素流转畅通，房地产估价机构面临新的业务发展机会，要高度关注政策变化，积极布局乡村振兴相关业务。（2）集体土地流转当前面临的问题有：权属不清、规划滞后、配套制度不完善、收益分配制度不成熟、集体资产股份量化推进缓慢、融资困难等主要障碍。（3）全面推进乡村振兴背景下，房地产估价机构的业务机会有：一是估价类，如宅基地使用权价格的评估，集体经营性建设用地的出让价格评估；二是评价类，如耕地质量的评价等；三是咨询类，如围绕相关土地价值的发挥，如何流转更充分、价值更充分等；四是其他类，包括基础建设类，如基础调研、确权发证等，以及延伸服务类，如项目前期的规划与策划、项目总体运营的建议等。