2023中国住房租赁发展论坛嘉宾主要观点摘要

4月12日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会（以下简称中房学）与中国建设报社、建信住房服务有限责任公司成功举办了主题为“新发展模式下的住房租赁”的2023中国住房租赁发展论坛，并于4月18日线上播放。以下为本次论坛嘉宾主要观点摘要：

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长 

致辞摘要：（1）中房学自成为全国性住房租赁行业组织以来，在发挥桥梁纽带和参谋助手作用，推动行业发展，搭建沟通交流平台等方面积极作为，未来将继续加强住房租赁团体标准体系建设，推动住房租赁国家标准建设，探索开展住房租赁企业资信评价、住房租赁产品评价和从业人员教育培训，更好地为住房租赁企业和从业人员服务。（2）过去，由于我国城镇住房短缺，城镇化快速推进带动了住房需求快速增长，房地产业形成了“高负债、高杠杆、高周转”（“三高”）为主要特征的“数量扩张型”发展模式。近年来，支撑房地产业快速增长的原有动力减弱，“三高”发展模式难以为继。（3）房地产业新发展模式的核心内容包括：从解决住房“有没有”转向解决住房“好不好”，实行租购并举，兼顾好住房市场和住房保障，有效盘活存量和优化增量，平衡好开发建设和运营管理，开发投资和租赁投资均有合理回报，能良性循环，可持续发展。（4）在房地产业新发展模式中，住房租赁将“唱主角”，发展好住房租赁有助于推动房地产业向新发展模式平稳过渡。（5）目前住房租赁处在支持政策和舆论环境的最好时期，住房租赁行业加速进入黄金时期，未来住房租赁市场前景还很广阔。住房租赁企业要十分珍惜行业的黄金时期，努力提升美誉度，坚持做优做久做强做大的发展路径；走职业化专业化发展道路；始终诚信经营服务。

致辞摘要：（1）住房租赁行业的发展要“想明白干实在”，“想明白”是最基本的认识论，“干实在”是最朴素的方法论，要切实解决租房中的短板与痛点，让人们租得主动，住得开心。（2）住房租赁行业相关主体要始终铭记“中央的要求，人民的需求，我们的追求”，坚决贯彻落实中央的要求，满足人民的多样化需求，扎实推进行业健康发展。（3）中国建设报社是住房和城乡建设部主管的综合性行业权威媒体，负责宣传党中央、国务院关于住房和城乡建设工作的方针政策和决策部署，及时报道行业重点工作进展、试点工作突破、行业突出问题，交流工作经验，展示为民成就，引领行业发展。

党委书记、董事长 王燊

致辞摘要：（1）国家加快培育和发展住房租赁市场的政策效应逐步显现：保障性租赁住房加快筹建，供给端加快优化；保障性租赁住房REITs发行，打通行业募投建管退全链条；住房租赁企业开始注重建设和运营的质量，提高租户满意度，行业正朝着高质量发展方向转变。（2）以2022年10月发起设立全国第一只住房租赁基金为契机，中国建设银行推动形成了集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs上市为一体的全方位住房租赁金融体系，为金融支持健全房地产长效机制探索出一条新路。（3）当前我国住房租赁市场正处于快速发展的新起点，培育和发展住房租赁市场仍然需要多方努力，同心合力。

观点摘要：（1）受房价看涨预期变化、流动人口规模和单身家庭数量增加、住房消费理念转变等因素影响，我国已经形成了庞大的住房租赁市场，未来仍有增长空间。（2）我国每年新增大量进城务工人员、新就业大学生，有强烈的租房需求、有尊严的居住需求，特别是随着零零后步入社会，对租得到、租得起、有尊严的居住需求将更加强烈。（3）目前我国住房租赁市场发展的三大阻点：住房租赁项目税收贡献小，地方政府积极性低；租售比偏低、项目投资回报率不合理，导致重资产的开发与持有意愿低；没有实现租购同权，租房者没有获得感。（4）对地方而言，特别是人口净流入的热点城市，发展住房租赁既是优化投资环境、促进实体经济高质量发展的重要内容，也是完善城市功能的重要举措。（5）进一步促进住房租赁市场发展，用地政策、金融支持政策、公共服务供给等还应再加力，住房租赁立法也需要提速，未来需要制定一部固根本、稳预期、利长远的住房相关法律。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任 

观点摘要：（1）高负债、高杠杆、高周转的房地产发展旧模式下，经营机制单一化、巨型化、跨区化、短期化，组织机制过度以企业为中心，驱动机制过度以牟利为驱动，价值机制片面依赖地租。（2）房地产发展环境面临趋势性、结构性变化，包括住房的属性定位发生根本性转变、住房供需总量基本实现平衡、老龄化加快和少子化加速、城镇化减速和城镇人口越来越向主要城市群都市圈集中、经济进入新常态和城市发展动能发生根本性转换等。（3）房地产发展新模式的基本内涵：融资和利润机制转向低负债、低杠杆、高品质，经营机制转向组合化、中型化、本地化和长期化，并逐步构建“地租+房租”规范积累合理分享的价值机制。（4）住房租赁行业发展要坚持租购并举，租在购前；大力推进租购同权；满足多层次多样化的租赁住房需求；积极推进租赁社区营造；推进房地产“投融建管服退”一体化，主体责任终身制。

观点摘要：（1）“持有型不动产”是国内房地产行业转型的重要方向，而“保障性租赁住房”这一具体资产类型为全行业平稳过渡提供了重要的现实抓手。（2）保障性租赁住房REITs是发展持有型业务适配的金融工具，是进一步发挥好资本市场功能，服务经济高质量发展的具体体现。（3）保障性租赁住房REITs试点项目取得了良好的示范效应，打通“募投管退”循环，“以存量带动增量”效果显著。（4）租赁住房REITs发展的建议：形成租赁住房REITs的合理估值；制定合理稳定补贴政策及租金调整机制；将住房公积金制度改革与租赁住房建设、租赁住房REITs发展结合起来，推动新型住房体系建设；进一步鼓励多主体、多类型资产参与发行保障性租赁住房REITs产品。

建信住房服务有限责任公司

观点摘要：（1）国家通过探索公募REITs、私募基金、信贷、债券等金融产品和服务创新，从“募投建管退”各环节加强对住房租赁企业的支持，目前“募投建管退”全链条闭环已基本形成，但推广条件还不够成熟，产融结合还需进一步加强。（2）住房租赁是投入重收入薄的行业，需要进一步贯通融资渠道，以支持市场化、规模化、专业化住房租赁企业成长。（3）中国建设银行将住房租赁作为战略性任务，通过探索租赁权和运营权“两权分离”创新模式，与合作方发挥各自优势，支持培育市场主体，降低市场成本；将住房租赁项目与闲置资产盘活、城市更新、老旧小区改造、人才安居等相结合，以“住房租赁+”创新模式平衡政府与市场需求；设立住房租赁基金，构建“投贷管退”全周期服务体系，发挥金融科技优势，为政府和企业提供数据支持。（4）未来，需要构建“投贷管退”和“租购联动”两类体系，形成产业与金融相互支撑格局；探索深化政府、产业、金融三方融合，推动行业高质量发展。

观点摘要：（1）当前住房租赁市场发展处于黄金期，政策支持力度不断加强，长租房市场发展更加稳健，整个社会对长租房接受度在明显提高。（2）行业发展面临着过度资本化，客群加速“士绅化”，规模趋于巨型化三大发展陷阱。（3）跨越长租房市场发展陷阱的建议：加强政府引导，健全政策体系；强化行业生态链，把行业做强做稳；提升市场包容度，在产品设计上兼顾到收入较低、支付能力较弱的群体；加强租赁社区公共管理，探索大型、巨型租赁社区的综合治理体系。